Kentsel Dönüşümle İlgili Sık Sorulan Sorular

SORU: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkındaki kanunun temel çıkarılma nedeni nedir?
Afetler sonucu bir daha can kaybı yaşanmaması için, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıları, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürmektir.!

SORU: Türkiye’de yaklaşık kaç konut bulunuyor ve bunun ne kadarı kentsel dönüşüm kapsamında yıkılması gerekiyor?
Türkiye’de yaklaşık 19 milyon konut bulunuyor. Bu konutlardan 2000 yılından sonra yapılan 5 milyon konut haricindeki 14 milyon konutun afet riski yönünden incelenmesi gerekiyor. Deprem tasarımının yetersiz olduğu binalar ,malzeme dayanımı yetersiz olan ve mühendislik hizmeti almayan kaçak yapılar dahil yapı stoğunun yaklaşık %40’ının (6-7 milyon konut) yenilenmesi yada güçlendirilmesi gerektiği tahmin ediliyor.

SORU: Kentsel dönüşüm ne zaman başlayacak? Bu kapsamda ilk çalışmanın ne zaman yapılmasını öngörüyorsunuz?
Riskli alan ve riskli yapı tespit çalışmalarının başlatılması yönünde, 19.06.2012 tarihli Bakanlık yazısı ile 81 il Valiliği ve Belediyelerimize talimat verilmiş ve Kentsel Dönüşüm çalışmalarına start verilmiştir.
6306 sayılı yasa ile, Afete Riski Altındaki Alanlar ve bu alanların dışındaki riskli binaların dönüştürülmesi söz konusu olup, ayrıca 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. Maddesi uyarınca Belediyelerin uhdesinde de Kentsel Dönüşüm çalışmaları devam etmektedir.

SORU: Kentsel dönüşüm ilk hangi bölgelerden başlayacak?
Kentsel dönüşüm öncelikle 1. Derece deprem kuşağında yer alan ve nüfus yoğunluğu fazla olan illerden başlayacaktır.Bu kapsamda, İstanbul, Kocaeli, Sakarya, Bursa ve İzmir gibi illerimiz 1inci derece deprem kuşağında bulunmaları nedeni ile öncelikli iller olup, fay hatları, sel ve heyelana maruz bölgeler gibi afet risklerinin fazla olduğu alanlar tespit edilecek ve uygulamalara tespitler doğrultusunda başlanacak ve uygulama aşama aşama ülke sathına yayılacaktır.

SORU: İstanbul’da İlk adım nerede atılacak?
Gerek İstanbul gerekse Kocaeli, Adapazarı,Bursa İzmir gibi illerimizin de öncelikle 1inci derece deprem kuşağında bulunan ilçeleri ile, afet riski açısından acil önem arz eden ilçeleri öncelikli olacaktır.

SORU: Bu iş için ne kadar bütçe ayrılacak?
Kanunda 2B gelirlerinin %90 ına kadar dönüşüm hesabına aktarılabileceği öngörülmektedir. Bütün ülkedeki dönüşümün sadece bu kaynaktan finansmanı mümkün olmayıp, Çevre cezalarının %50’si, Uygulamada bulunacak Belediye yatırım bütçelerinin %5’i ve harç gelirlerinin %50’si, İller Bankasının bazı faaliyetlerden elde edeceği karın %50’si ve Maliye Bakanlığınca aktarılacak ödenekler kullanılacaktır

SORU: Özellikle hak sahiplerinin durumu merak konusu. Konutları yıkılan hak sahiplerini neler bekliyor? Başka semtlere geçici olarak mı taşınılacak, yoksa herkes kendi konutuna geri dönebilecek mi?
Dönüşümde en önemli önceliğimiz ‘Yerinde Dönüşüm’ ü sağlamak olacaktır. Zemin problemleri nedeni ile yerinde dönüşümün imkansız olduğu alanlar için en yakında bulunan rezerv alanlar değerlendirilebilecektir. Yasa uyarınca anlaşma ile tahliye edilenler kira yardımı yada konut tahsisi imkanı getiriliyor.

SORU: Kentsel dönüşümde model alınan bir ülkesi var mı. Varsa bu ülkeler hangiler?
Kentsel dönüşümde bir model ülke değil dünyadaki tüm başarılı uygulamalar incelenmekte ve değerlendirilmektedir. Bunlara İspanya, Kore, Japonya ve Güney Amerika da dahildir.

SORU: Örneğin 10 daireli bir apartmanda daire sahiplerinden sadece birinin isteği üzerine depreme karşı binanın dayanıklı olup olmayacağının testi yapılabilir mi?
Kanunda riskli yapıların tespitleri Bakanlıkça hazırlanacak yönetmeliğe göre, yapı maliklerince yaptırılır, bunlar yapmaz ise idare veya Bakanlıkça yaptırılır deniyor. Buna göre, Herhangi bir malik test yaptırabileceği gibi, birlikte bir anlaşma ile de test yapılabilecektir. Diğer taraftan kanunun 8. Maddesinde tespitleri engelleyenler hakkında müeyyideler öngörülmektedir.

SORU: Eğer yapılabiliyorsa, hangi kurumlardan alınacak raporlar yasal olarak geçerli kabul edilecek? Belediye ve üniversite raporları yeterli olabilecek mi?
Riskli yapı tespitleri öncelikle malikler tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacaktır. Lisanslandırılacak kurum ve kuruluşlara ait kriter belirleme çalışmaları devam etmekte olup, bu kapsamda Yapı Denetim Kuruluşları, Üniversiteler, Belediye şirketleri, İlgili Meslek Odaları gibi kuruluşlardan belirlenecek kriterleri sağlayacakların lisanslandırılması düşünülmektedir.
Ayrıca bu tespitlerin maliklerce yapılmaması durumunda Kanunun 3 üncü maddesine göre, Belediye Mücavir Alanı içinde Belediyeler diğer alanlarda ise İl Özel idareleri tarafından yapılabilecek, imkanları yetersiz olan idarelerde Valilik koordinasyonunda da yapılabilecektir.

SORU: Yapılan tespitler neticesinde bina riskli çıktı. Ancak binadaki 9 hak sahibi binanın yıkılmasına karşı çıktı. Bir hak sahibi ise rapora göre hareket ediyor ve risk taşıdığını iddia ederek yıkılmasını talep ediyor. Bu noktada yeni yasaya göre uygulama nasıl olacak?
Yapılan tespitlere itiraz hakkı bulunuyor. İtirazları 4’ü üniversitelerin ilgili dallarında öğretim üyesi 3’ü de Bakanlık görevlisi olmak üzere 7 kişilik teknik heyetler inceliyor. İnceleme sonunda Riskli olduğu kesinleşen bir bina, Bakanlar Kurulunca kararlaştırılacak riskli alan içinde kalıyorsa bina yıkılıyor. Engelleyenler hakkında gereken işlem yapılıyor.
Riskli alan dışındaki bir bina ise bunlara yıkılıp yeniden yapımı için yada güçlendirilmesi için kredi verilebiliyor.

SORU: Rapor sonunca, binanın depreme dayanıklı olmadığı ortaya çıktı. Bu rapora göre binanın 2 ay içinde yıkılması mı gerekiyor?
Eğer riskli olduğu tespit edilen bina, Bakanlar Kurulunca kararlaştırılacak riskli alan içinde kalıyorsa yıkılma esası getiriliyor. Ancak 60 günde yıkmaz ise 2 inci defa süre veriliyor ve mülki amirlerden yıkması isteniyor. Bu durumda süre 4-5 aya kadar uzayabiliyor.Riskli Bina “Riskli Alan” dışında ise bu durumda maliklerin isteğine göre yıkıp yeniden yapma veya güçlendirme kredisi veriliyor.

SORU: Bina yıkıldıktan sonra, yeni binanın yapılmasında hak sahiplerinin üçte 2’lik çoğunluğunun karar vermesi gerekiyor. Bu sağlanamayıp, yüzde 50 durum olduğunda hangi çözüm yöntemi uygulanacak?
Anlaşmayı özendirmek için anlaşma yapanlara kira ya da konut tahsisi sağlanıyor. Yine de anlaşma olmazsa üzerindeki bina yıkılan arsa hisseleri oranında maliklere pay ediliyor.

SORU: Riskli yapıların yıkımı konusunda 3/2 çoğunluğun karar alması yeterli olacak. Çoğunluk kararına katılmayan vatandaşlar mağdur olacak mı? Mağduriyetlerinin giderilmesi için ne gibi alternatifler sunulacak?
Çoğunluk kararına katılmayan vatandaşların hisseleri, değeri üzerinden açık artırma ile 2/3 çoğunluğa satılacak. Bu şekilde satılamayan hisseler Devlet tarafından değeri üzerinden kamulaştırılacak.

SORU: Vatandaşların evlerini ‘zorla yıkmak’ insan haklarına aykırı değil midir?
Yasanın özü, en önemli insan hakkı olan ‘yaşama hakkı’nı güvence altına almak olduğundan, insan haklarına aykırılık sözkonusu olmadığı gibi, yasa ile yaşama hakkının teminine katkı sağlamaktadır. Yasa insanın ‘can’ hakkını ‘mal’ hakkından üstte tutmaktadır.

SORU: Ev sahipleri ne durumda bakanlığın aldığı yıkma kararına karşı çıkıp mahkemeye başvurabilecektir? Başvuramaması durumunda anayasaya aykırı bir durum söz konusu mudur?
Bakanlık sadece Riskli Alanlada kalan Riskli Binalar için yıkılma talebinde bulunabilecek olup, buna karşı yapılacak itirazlar sadece bedele yönelik olabilecektir.

SORU: Yıkılacak binalara Çevre ve ğehircilik Bakanlığı mı karar verecek. Bunu gerçekleştirmek için Odalar veya belediyeler de görevlendiriliyor mu?
Riskli alanlarda kalan riskli binaların yıkılmasında vatandaşlarla anlaşmaya gidilmesi esas olmakla birlikte, yapılacak tüm uygulamalar yerel yönetimlerle işbirliği halinde yürütülecektir.
Ayrıca yeterli kriterleri sağlamaları halinde odalarda tespitlerde görev alabilecektir.

SORU: Riskli alanlardaki yapılara verilen kamusal hizmetlerin durdurulması söz konusu olacağı doğrumudur? Evet ise, insan haklarına aykırı değil midir bu uygulama?
Riskli alanlardaki yapılarda sadece maliklerini karara katılması halinde kamu hizmetleri durdurulabilecek olup, maliklerin istememesi halinde kamu hizmeti durdurulamayacaktır.

SORU: Yasanın getirdiği “üçte iki” kuralın da insan haklarına ve anayasaya aykırı olduğundan şüphe var. Bu konuda bir değerlendirme yapabilirmisiniz?
Üçte iki’ye katılmayanların mülkleri değeri üzerinden Bakanlıkça satın alınabileceğinden mağduriyetleri söz konusu olmayacak ve dolayısı ile anayasaya aykırılık olmayacaktır.

SORU: Riskli alan olarak ilan edilen bölgenin içindeki sağlam binalar da mı yıkıma dahil edilecek?
Riskli alan içerisinde kalan binalardan riski olmayanların yıkılma esası bulunmamakla birlikte, tüm proje alanının bütünlüğü açısından gerekmesi halinde bu maliklerle yapılacak anlaşma doğrultusunda binaları yıkılıp yerlerine yeni binalar yapılabilecektir.

SORU: Bankalar açısından da bakıldığı zaman özel bir kredi sistemine gidilecek mi?
Bu kanun uyarınca verilecek krediler uzun vadeli ve düşük maliyetli krediler olup, bu krediler ile ilgili olarak faiz desteği sağlanması da dahil olmak üzere çalışmalar devam etmektedir.

SORU: 2B Yasası sayesinde elde edilecek kaynağın kentsel dönüşüm projesine aktarılması bekleniyor. Öncelikle bu doğru mu? 2B’den elde edilecek kaynak kentsel dönüşümü finanse etmek için yeterli mi?
Kanunda 2B gelirlerinin %90’ına kadar dönüşüm hesabına aktarılabileceği öngörülmektedir. Bütün ülkedeki dönüşümün sadece bu kaynaktan finansmanı mümkün olmayıp, Çevre cezalarının %50’si, Uygulamada bulunacak Belediye yatırım bütçelerinin %5’i ve harç gelirlerinin %50’si, İller Bankasının bazı faaliyetlerden elde edeceği karın %50’si ve Maliye Bakanlığınca aktarılacak ödenekler kullanılacaktır.

SORU: Afet riskinin, kentsel dönüşümün önünün açılması için şart koşulduğu ve bir nevi bahane olarak kullanıldığı söyleniyor. Bu iddialar hakkında ne düşünüyorsunuz?
Türkiye de yüksek bir afet riski olduğu, yüzyılladır yaşanan büyük depremler ve binlerce can ve mal kaybı ile sabit olup, bunun en son örneği 1999 İzmit, düzce ve 2011 Van depremleridir.

SORU: Afet dönüşüm yasası deniyor ama akla sadece deprem afeti geliyor. Diğer afetler içinde hazırlanan eylem planları var mı?
Yasa sadece deprem afetine maruz alanlarla sınır olmayıp, yasada deprem tanımı bile geçmemektedir. Yasa Mal ve Can kaybına yol açma riski yüksek olan, deprem, sel ve heyelana maruz kalma ihtimali olan tüm alanları kapsamaktadır.

SORU: Mera alanlarının bu kanun kapsamında zarar göreceği iddialarına karşılık neler söyleyebilirsiniz?
Kanunda mera alanlarının her halükarda kullanılması yönünde bir husus bulunmamakla birlikte, yapılan düzenlemeler sadece riskli alan içerisinde yapılaşma imkanı bulunmaması halinde, ilgili kamu idaresi ve Maliye Bakanlığı görüşü alınarak mera alanlarından Rezerv alan olarak faydalanılabilinecek olması şeklindedir.

SORU: Hacizli dairelerin durumu, kaçak yapıların konumu ve sit alanlarının durumu ne olacak?
Yapılar hacizli olması veya kaçak yapı olması yönünden değil Afet Riskli olup olmadıkları yönünden incelenerek riskli olmaları halinde yıkılacak yada güçlendirilecektir. Hacizli olan binalar ile kaçak binalar dönüşüme tabii olmak kaydıyla kanunun getirdiği haklardan yararlanacaktır. Bunlara ait mevzuat düzenleme çalışmaları devam etmekte olup, maliklerin üzerindeki borçların devam ettirilerek yeni binalarına kavuşmaları sağlanacaktır.

SORU: Kentsel dönüşümde kamu binalarının durumu ne olacak?
Kamu binaları da riskli olma durumuna göre değerlendirilecek ve yasa hükümlerine göre gereği yapılacaktır.

SORU: Dönüşümün gerçekleştirilmesi halinde belli bir bina stoğu doygunluğu olabilir diye kuşkular vardır. Bakanlık böyle bir senaryoyu gözönünde aldı mı?
Dönüşümde esas olan yıkılan konutların adedi kadar yerlerine yeni konutların yapılması olup, herhangi bir konut stok artışı planlanmamaktadır.

SORU: Binamızın riskli olduğunu düşünüyoruz ama 3’te 2 çoğunluğu yakalayamıyoruz. Ne yapılması gerekiyor?
Üçte iki oranına bakılmaksızın herhangi bir malik tarafından tespitler yaptırılabilir.

SORU: Riskli yapılar nasıl belirlenecek? Riskli alan ve rezerv alanlar nasıl belirlenecek?
Riskli yapılar Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca belirlenecek, Riskli alan Bakanlar Kurulu Kararı ile, rezerv alanlar ise Bakanlıkça belirlenecek.

SORU: Riskli yapının tespit masrafları ve yıkım masraflarını kim ödeyecek?
Riskli Yapı Tespit ve yıkım işleri mülkiyet sahipleri tarafından masrafları kendilerine ait olmak üzere gerçekleştireceklerdir.

SORU: Binalar yeşil bina olarak mı dönüştürülecek? Yeşil binaya teşvik mi gelecek?
Halk arasında yeşil bina olarak da bilinen Akıllı binalar çok önemli olup Türkiye ülke olarak enerjiye çok para harcamaktadır. Enerjiye harcanan paranın neredeyse yarısı konutlarımızı ısıtmakta kullanıyoruz ve mevcut binalarımıza bakıldığında da enerjinin yarısı boşa gidiyor bu enerjinin tasarruf edilmesi lazım, bu durum ısı yalıtımlı binalarla mümkün, Ayrıca inşaat malzemeleri konusunda da doğal, çevre dostu, fazla atık bırakmayan ve geri dönüşümü olan malzeme üretilmesine ve kullanılmasına ağırlık verilmelidir. Ayrıca yenilenebilir enerji kaynaklarını kullanarak kendi elektriğini kendi üreten, kullanılmış atık suyu tekrar değerlendirerek geri dönüşüm sağlayan sistemlerin geliştirilmesi çok önemli. Bu binaların çoğalması her alanda tasarrufun sağlanması ve kalkınmamıza da yardımcı olacaktır. Bunlar da akıllı binalarla mümkün olacak.

SORU: Ben bu dönüşüme katılmak istemiyorum. Dava açma hakkım yok mu?
Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.

SORU: Üçte iki çoğunluk esası nedir?
Süreçte tıkanıklık yaşanmaması için bu oran getirilmiştir.

SORU: Arsamın (binamın, konutumun) bulunduğu mahallede nasıl bir dönüşüm planlandığını hangi kurumdan öğreneceğim?
Projeyi yürütecek idareden öğrenilebilecektir.

SORU: Kentsel dönüşüme katılmak istiyorum ama hiç param yok. Zaten güçlükle geçiniyoruz. Evimi yıkacaklarsa ben nerede hangi şartlarla oturacağım?
Konut  ve arsanın tapu kayıt  durumu tespit edilerek hak sahipliği konumuna ve ekonomik durumuna göre uygulama yapılacaktır. Evi yıkılan hak sahiplerine kira yardımı veya konut tahsisi yapılacaktır.

SORU: Oturduğumuz apartmanda (mahallede) 3’te 2 çoğunluğa ulaştık. Şimdi ne yapmamız gerekiyor? Dönüşüme başlayacak firmayla biz mi irtibata geçeceğiz?
Bahse konu yapının bulunduğu alanın riskli alan olarak ilan edilmesi halinde işi idare (belediyeler) yürütecek ve duyurular yapacaktır.
Riskli alan dışındaki bir bina ise ve yapılan tespitlerde riskli olduğu belirlenmiş ise bu takdirde dönüşüme bina sahipler 2/3 oranı ile karar verecek.

SORU: Dönüşüm kapsamında yeşil alanlar da yapılacak deniliyor. Bu planlamalar ne zaman yapılacak?
Dönüşüm alanlarında alanın durumu, diğer sosyal ve ekonomik etkenler göz önüne alınarak konut alanları, yeşil alan, sosyal donatı alanları planlanacaktır.

SORU: Dönüşüm yapılırken bizim cebimizden para çıkacak mı?
Konutunuzun, arsanızın tapu durumu ve hak sahipliliğinize göre planlama aşamasında  belli olacak, bu sizin talebinize göre yetkili idare ile görüşmeniz sonucunda ortaya çıkacak.

SORU: Dönüştürülen bir yerde daha yüksek maliyetle ev almak istersem kredi imkanı sağlanacak mı, kolaylık sağlanacak mı?
6306 sayılı kanun kapsamındaki hak sahipleri bu kanun kapsamındaki kredilerden faydalanabilir. Dönüşüm alanlarında hak sahiplerinden arta kalan konutların satış şartları ve kriterleri   ilan edilecektir.

SORU: Şehirler dönüşürken, hazırlanacak planlarda altyapı ne kadar önem taşıyor?
Dönüşüm  Alanlarında Altyapı kentsel planlama aşamasında planlanacak ve üst yapı ile birlikte inşaat çalışmaları başlayacaktır. Konutların hak sahiplerine teslim aşamasına geldiğinde alt yapıda bitmiş olacaktır.

SORU: Dönüşüm planlanırken, bir şehir bütünüyle ele alınıp planlar çizilecek mi?
Dönüşüm alanlarındaki planlamalarda proje ve uygulama bütünlüğü açısından dönüşüm yapılan alan içindeki bölgelerin durumları planlama yapılırken mutlaka göz önünde bulundurulacaktır

SORU: Eğer oturduğum bina riskliyse, dönüşüm süreci başlayana kadar bu binada oturmak istemiyorum. Ne yapmalıyım?
Binanın riskli olup olmadığı yetki kurum ve kuruluşlarca belirlenmesi halinde kanunda ifade edilen şekilde değerlendirme yapılacaktır.

SORU: Yapılan yeni binalarda ortak bir mimari tarzı mı belirlenecek, yoksa her firma istediği mimaride, istediği projeyi yapabilecek mi?
Dönüşüm alanlarında planlama Bakanlıkça yapılacak olup Bölgenin sosyo ekonomik durumu, arazi  yapısı, tarihsel dokusu… vs gibi hususlar göz önüne alınarak mimari tarz mekansal planlama sırasında belirlenecektir.

Share Button